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"Entenda as garantias do contrato de locação: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos"

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Entenda as garantias do contrato de locação: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos 

Com o propósito de garantir o pagamento do aluguel e demais encargos estabelecidos no contrato de locação, a lei do inquilinato, em seu artigo 37, prevê 4 (quatro) formas de recebimento forçado do valor inadimplido pelo locatário, são elas: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Conforme será demonstrado, diversas peculiaridades envolvem o contrato de locação, por isso, a elaboração de tal documento deve ser feita por profissional qualificado no assunto, tendo em vista que diversos são os cuidados que o locador necessita ter. A inclusão da modalidade de garantia no contrato de locação é um ponto que demanda muita atenção.

De acordo com a lei do inquilinato, o locador não poderá incluir duas modalidades de garantia contratual, sendo nula a cláusula que assim dispor. Tal conduta é tipificada pela Lei do Inquilinato, inclusive, como contravenção penal, punível com prisão ou multa, que será revertida em favor do locatário.

Passemos agora a uma breve analise sobre as formas de garantia:

Caução é uma forma de garantia do contrato, no qual o locatário poderá dispor de um bem móvel, imóvel ou quantia em dinheiro. A caução de bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos, enquanto a caução de bens imóveis deverá ser averbada na matrícula do imóvel dado em garantia. No caso de caução em dinheiro, a garantia não poderá superar o valor de 3 (três) aluguéis e deverá ser depositada em conta poupança.

A fiança é uma garantia pessoal de pagamento dada por terceiro em prol do locador, que poderá ser prevista no próprio contrato de locação ou em outro contrato separado. Nessa modalidade não há que se falar em um bem especifico do fiador que será dado como garantia locatícia, pois qualquer patrimônio do fiador poderá responder no caso de inadimplemento do locatório, inclusive o bem de família, que nesse caso não possui proteção e entra nas hipóteses de exceção da impenhorabilidade, conforme a lei 8.009/90.

O seguro fiança locatício é uma modalidade de garantia que engloba a totalidade das obrigações do locatário e pode ser contratada em uma seguradora ou em uma instituição bancária. Nesse tipo de garantia, a vigência do seguro fiança é a mesma do contrato de locação e o locatório não poderá contratar mais de um seguro para o mesmo contrato. No caso de inadimplemento por parte do locatário, o segurado (locador) receberá de forma mais rápida a quantia respectivamente devida, que será paga pela empresa seguradora. Entretanto, em momento posterior, a empresa seguradora se valerá dos meios necessários para o recebimento da dívida junto ao locatário. Umas das vantagens desse tipo de garantia é que o locatário não precisa desembolsar de uma só vez o valor da caução em dinheiro; a desvantagem consiste no fato de que as mensalidades do seguro não serão devolvidas no final do contrato, ao contrário do que acontece com a caução em dinheiro.   

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma garantia apresentada pelo locatário, o qual destina suas quotas em fundos de investimentos em favor do credor fiduciário (locador), tornando-as indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis após a respectiva averbação. Para que um fundo de investimento seja utilizado como garantia locatícia, o locatório deverá encaminhar um requerimento ao administrador do fundo. Obrigatoriamente, a denominação do fundo de investimento deverá constar o termo “Garantia de Locação Imobiliária”, caso contrário tais quotas não estarão aptas a servirem como garantia locatícia.

O contrato de locação possui grande importância para os proprietários e para os inquilinos. A exceção de impenhorabilidade de um imóvel que seja bem de família vai depender da modalidade de garantia que foi oferecida no contrato (caução ou fiança), bem como, caução de imóveis deverá estar regularmente averbada em Cartório para os efeitos que se pretende dar, sob pena de, não o fazendo, mostrar-se inócua. Sempre procure um especialista, pois a elaboração de um contrato de forma equivocada poderá gerar prejuízos, em qualquer um dos lados da relação.

Dr. Victor Francisco Oliveira